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분트 [기자칼럼]‘중앙극장 앞’ 버스정류장

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작성자 황준영
댓글 0건 조회 1회 작성일 25-10-21 20:55

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분트 기자 초년 시절, 정동에서 강남으로 취재를 갈 때면 명동 ‘중앙극장 앞 백병원’ 정류장에서 버스를 갈아탔다. 당시 ‘중앙시네마’ 간판을 달고 있던 중앙극장은 역사가 깊은 영화관이었다. 2000년대 멀티플렉스 영화관들이 들어서기 전까지만 해도 충무로 일대 극장들과 함께 양질의 한국 영화를 상영하며 관객을 끌어모았고 시사회도 자주 열었다. 단관에서 5개관까지 상영관이 늘어나며 일부 상영관을 ‘스폰지하우스’와 ‘인디스페이스’에 대여하기도 했다.
중앙극장은 극장을 운영하던 벽산건설의 유동성 위기로 2010년 문을 닫은 후 한동안 비어 있었다. 주인 없는 영화관은 먼지 쌓인 채 빛이 바래져 갔지만 여전히 ‘중앙극장 앞’을 알리는 버스 안내방송이 나올 때면 언젠가 어두컴컴한 간판에 번쩍 다시 불이 켜질 것 같은 기분이 들었다. 하지만 그런 일은 일어나지 않았다. 폐건물이 헐리고 2016년 대신증권 본사 건물이 들어서며 정류장 이름은 ‘남대문세무서·국가인권위원회’로 바뀌었다. 요즘도 명동에서 버스를 갈아탈 때면 예전 정류장 이름을 떠올리며 흔적도 없이 사라진 영화관을 생각한다.
영화관의 폐관 소식은 마음 한구석을 서걱거리게 한다. 얼마 전엔 CGV 명동역 씨네라이브러리와 개관한 지 6년밖에 되지 않은 메가박스 성수점이 문을 닫는다는 소식이 들려왔다. CGV는 지난 13일 홈페이지를 통해 “명동 씨네라이브러리는 2025년 10월29일 수요일을 마지막으로 영업을 종료한다”고 전했다. 명동 씨네라이브러리는 영화 전문 도서관과 아트하우스를 운영한 곳으로 수많은 예술영화를 상영하며 영화 애호가들에게 사랑받는 곳이었다. 2022년에도 한 차례 영업을 중단할 뻔했으나 이후로 3년 더 운영을 이어왔다.
팬데믹 이후 줄어든 관객이 아직 이전 수준을 회복하지 못한 데다 온라인동영상서비스(OTT)의 강세로 극장으로 향하는 발길이 줄어들며 대형 극장들조차 경영난을 타개하기 쉽지 않은 상황이다. CGV는 올해 들어서만 12개 지점을 폐점했다. 순천·목포·송파·연수역·파주야당·창원·광주터미널 등 전국 곳곳의 극장이 문을 닫았다. 영화진흥위원회가 발표한 ‘2025년 상반기 한국 영화산업 결산’에 따르면 올해 상반기 극장 매출액은 4079억원, 관객 수는 4250만명으로 지난해 같은 기간보다 각각 33.2%, 32.5% 감소했다.
대기업의 멀티플렉스 영화관들마저 수익성 악화로 상영관을 줄이는 가운데 예술영화관들의 하루하루는 더 위태롭다. 연간 60~80편의 독립영화가 만들어지고 100편 이상의 해외영화가 수입되지만 그 영화를 상영할 예술영화관은 전국에 50여개밖에 되지 않는다. 대부분의 예술영화관은 여러 차례 폐관 위기를 겪으며 소명의식을 갖고 버텨온 기간이 길다. 2000년 개관 후 국내 예술영화 붐을 일으켰던 광화문 씨네큐브는 2009년 폐관 위기를 넘어 명맥을 유지하고 있다.
극장이 어려워질수록 관객들의 선택의 폭은 줄어든다. 흥행이 보장되는 상업영화에만 투자가 몰리기 때문이다. 비싼 티켓 가격과 대작 부진 등 관객들을 영화관으로 부를 유인책도 현재로선 요원하다. 언젠가 문을 닫았던 극장에 불이 켜지고 버스정류장에 영화관 이름이 붙는 것은 어느 영화 속에서만 일어날 수 있는 일일까.
[주간경향] 도시계획 전문가인 김경민 서울대 환경대학원 교수는 요즘 부동산 전문가, 유튜버로 더 유명하다. 미국 하버드대에서 도시계획·부동산을 연구한 그는 2021년부터 빅데이터와 거시경제 환경에 기반한 국내 부동산 시장에 대한 전망을 꾸준히 내놓고 있다. 지난해 서울 부동산의 슈퍼사이클 진입을 경고한 그는 올해 한강벨트와 강북 지역 부동산의 도미노 상승을 예측하기도 했다. 부동산 폭등장의 기세를 꺾기 위해 정부가 세 번째 부동산 규제책을 내놓은 지난 10월 15일 연구실에서 그를 만났다. 그는 “수요를 통제하려는 정책은 실패할 수밖에 없다”며 “지금 정부가 할 일은 거대한 분양 시장을 조속히 여는 것뿐”이라고 강조했다.
-서울 부동산 가격의 상승, 슈퍼사이클에 대해 예측하고 경고했다. 많은 사람이 인구가 줄어들고, 경제가 이렇게 나쁜데 어떻게 그런 일이 벌어질 수 있을까 의구심을 가졌는데 실제로 일어나고 있다.
“서울은 글로벌 도시다. 집값 상승은 지금 전 세계에서 일어나고 있는 글로벌 트렌드다. 부동산은 금융 시장과 공간 시장으로 볼 수 있는데 지금 전 세계가 똑같이 인플레이션, 금리 인하로 인한 유동성, 시공비 인상에 따른 공급 부족 문제를 겪고 있다. 글로벌 시장과 동조해 서울은 지난해에 이미 슈퍼사이클에 들어갔다. 도미노 상승으로 이어지고 있는데, 만약 정부 개입이 없다면 걷잡을 수 없는 상황이 될 조건이다. 또 경기가 좋지 않다고 해도 상대적으로 경기가 좋은 곳(서울)으로는 인구가 몰린다. 인구가 줄어든다고는 하지만, 가구가 분화되면서 서울의 세대 수는 증가했다는 점도 간과해선 안 된다.”
-정부가 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 대책은 대출 규제, 규제지역 확대, 향후 세 부담 강화 등 정부가 할 수 있는 규제책이 망라됐다.
“결국 정부의 대책은 수요를 잡겠다는 것이다. 그런데 수요를 잡겠다는 정책은 가격 상승기, 문재인 정부 때 매달 나왔다. 그런데 잡혔나? 그렇지 않았다. 무엇보다 인플레이션이 지금보다 더 강하게 몰려온다. 우리나라 관세 전쟁은 아직 시작도 안 했다. 멕시코가 우리에게 관세를 올릴 줄 누가 알았나. 수입물가의 전이가 본격화되면 지금과 다른 차원의 인플레이션이 시작될 텐데, 극심한 인플레이션 상황에서 부동산이 인플레를 헤지(hedge)한다는 것은 상식 중의 상식이다. 그리고 토지거래허가제를 한다고 해서 사람들이 못 사는 것이 아니다. 자금 출처에 대해 증명만 하면 된다. 물론 은행 대출을 굉장히 억제했지만, 사금융을 일으키든 증여를 받든 친지에게 빌리든 시장에 참가하려는 수요는 계속 눌리지는 않을 것이다.”
-올해보다 내년이 더 어려울 것이라고 했다. 당장 정부나 지자체가 해야 할 일은 무엇인가.
“지금은 실수요자, 무주택자가 집을 사고 싶어한다. 그런데 공급이 이렇게 줄어들면 내년에 전세, 월세가 급등할 텐데, 이는 (사람들을) 점점 더 비합리적으로 만들게 된다. 집을 사기 위해 무슨 수를 써서라도 대출을 일으키려고 할 것이다. 그래서 수요를 억제하는 식의 정책은 절대 작동할 수 없다. 정부가 당장 해야 할 일은 엄청나게 큰 분양 시장을 최대한 빨리 여는 것이다. 재건축은 안 된다. 재건축·재개발은 기본적으로 민간부지이고, 잡음 없이 돌아가기 어려운 구조다. 오세훈 서울시장이 공급대책으로 재개발·재건축을 빨리하겠다고 하는데 이것은 사기에 가깝다. 재건축·재개발은 아무리 당겨도 7년, 10년 이후의 이야기다. 지금과 아무 상관이 없는 이야기다. 지금 정부와 서울시가 엇박자를 내고 있는데, 양측이 협조해서 땅이 확보된 국공유지에 최대한 빨리 아파트를 지어 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양하겠다고 밝혀야 한다. 서초 서리풀지구는 거의 확보가 돼 있고, 용산 정비창 부지는 코레일 땅이고 확보도 돼 있다. 상암동 국제업무지구, 동대문 경찰청 경비대 부지도 마찬가지다. 최대한 끌어모으면 충분한 물량이 나온다.”
-지금과 같은 가격 급등기에서 소외되는 청년층, 저소득층은 어떻게 해야 하나. 특히 초고가 슈퍼스타 단지의 출현, 극심한 주거 양극화에 대해서도 지속적으로 경고해왔다. 정부가 이 같은 현상을 완화하기 위해 할 수 있는 일이 무엇일까.
“임대시장에도 변화가 필요하다. 특히 지금과 같은 전세 중심의 구조가 바뀌어야 한다. 빌라에서 전세사기가 터졌을 뿐이지 아파트에서도 전세사기는 언제든 터질 수 있다. 전세는 법적인 보호를 못 받는 위험한 투자상품이다. 부동산 시장 측면에서도 전셋값은 주택가격 하락 시 가격의 하방 지지역할을 하면서 시장을 왜곡시킨다. 때문에 전세는 부동산 시장 안정을 위해서라도 적어도 반드시 반전세화 돼야 한다. 전세대출 상품도 더 제어돼야 한다. 물론 전세가 반전세나 월세화되면 주거비 부담이 일시적으로 커질 수 있다. 이 부분은 공적 보조가 필요하다. 저소득층이나 중위소득 이하의 가구에 임대료를 바우처 형태로 정률 지원하고, 이들이 도심의 다양한 지역에서 살 수 있도록 보조해야 한다. 현재 (거주비에 대한) 우리나라의 공적 지원은 턱없이 부족하다. 미국에서는 건설교통부 예산의 절반이 이 같은 주거비 지원 바우처를 위해 편성된다.”
-잘못된 부동산 세제가 시장 왜곡을 거들고 있다는 지적도 여러 차례 했다.
“가장 먼저 공시가격현실화율, 공정시장가액비율로 치는 보유세 장난을 멈춰야 한다. 정부가 바뀔 때마다 보유세가 바뀌는 게 말이 안 된다. 사람들이 가진 가장 큰 재화를 가지고 정치권이 벌이는 포퓰리즘이다. 근본적으로는 지나치게 낮은 보유세를 현실화해야 한다. 보유세를 올려야 하는데 이를 위해서는 종합부동산세를 폐지하고, 0.1% 수준에 불과한 보유세 실효세율을 0.3%까지 올리자고 정치권이 합의할 필요가 있다. 이렇게 보유세를 올리는 대신 양도소득세를 낮추는 방안도 패키지로 논의돼야 한다.”
-보유세를 현실화했을 경우 당장은 현재 소득이 없고 집 한 채만 있는 노년층이 세 부담에 쫓겨날 수 있다는 우려가 있다.
“금융으로 쉽게 풀 수 있는 문제다. 일정 연령 이상 소유주의 보유세는 물가상승률에 준해 일단 받고, 양도 시 양도차액으로 덜 받은 보유세를 한 번에 받는 식으로 해결할 수 있다.”
-대규모 전세사기 사건 이후 빌라 기피 현상이 심화하면서 아파트 쏠림, 가격 상승이라는 흐름이 더 강해지고 있다.
“세대 수로 보면 서울에서 아파트가 한 190만개, 빌라가 200만개 가까이 된다. 세대 수가 빌라가 더 많다. 그럼에도 우리는 아파트만 얘기한다. 현재 빌라 지역은 과거 같은 가족 단위 주거지가 아니라 1인 가구 지역으로 완전히 재편되고 있다. 그런데도 정책적으로 아무도 주목하지 않고 있다. 무엇보다 (공급절벽 상황에서) 빌라의 중요성을 간과하고 있다. 빌라에 거주하는 사람들의 더 나은 생활을 위해 무엇을 해야 할지 더 늦지 않게 얘기해야 한다. 치안이나 생활 편의성 등 주거 환경을 개선하고 괜찮은 주거 대안으로 발전시켜 다시 시장에서 주목받도록 만들어야 한다.”
-부동산이라는 예민한 주제에 대해 도시계획 학자가 의견을 내놓는 것에 대해 부담이 있었을 것 같다. 그럼에도 대중과 소통하려는 이유가 있나.
“유튜브에서 비전문가들이 나와 잘못된 정보를 주는 것을 보면서 이대로는 안 되겠다고 생각하게 됐다. 데이터나 분석 결과를 가지고 시장을 분석해 합리적으로 추론하는 목소리가 필요하다고 생각했다. 우리나라에 주택 연구자가 굉장히 많다. 그분들이 목소리를 내지 않으면 비전문가들에 휘둘리는 시장의 왜곡이 생긴다. 욕도 많이 먹었는데, 그럼에도 이 일을 계속하고 있는 이유인 것 같다.”
오세훈 서울시장이 정부의 ‘10.15부동산 대책’ 발표과정에서 ‘서울시 패싱’이 있었다고 밝혔다. 특히 “토지거래허가구역 지정 전에 국토교통부로부터 일방적인 통보를 받았다”라고 말했다.
서울 전역에 지정된 투기과열지구 및 조정대상구역 지정 전에는 발표 이틀 전인 지난 13일 국토부로부터 서면의견 청취과정이 있었으나, 이 때도 ‘신중해야 한다’는 의견을 냈지만 묵살됐다고 했다.
김희정 국민의힘 의원은 20일 시청에서 열린 국회 국토교통위원회 국정감사에서 오 시장에게 “부동산 규제발표를 하기 전에 서울시의 의견을 당연히 들었어야 하는데, 서울시는 규제지정과 관련해 실무적 차원이나 담당자들의 의견교환이 있었느냐”라고 물었다.
그러자 오 시장은 “투기과열지구 및 조정대상구역으로 지정하는 문제와 관련해서는국토부로부터 발표 이틀 전 서면으로 의견을 구해와서 ‘신중한 것이 바람직하다’는 답변을 보냈다”라고 답했다.
김 의원이 제시한 서울시 답변공문에는 ‘신중한 결정이 필요하다. 실수요자의 주택 구입 기회가 축소되고, 무주택 서민층의 불안심리가 증가하기 때문에 신중한 결정이 필요하다’라는 문구가 적혀 있다.
오 시장은 이어 “토허구역으로 지정하기 전에는 발표 직전에 유선상으로 연락이 와서 일방적인 통보를 받은 셈”이라고 말했다.
오 시장은 이번 발표와 관련해서도 “초기에는 상당히 수요 억제효과를 발휘해 가격이 안정될 수 있다고 생각한다”면서도 “현 대책이 장기적으로 이어지면 (아파트를) 사기도 어렵고, 팔기도 어렵고, 당장 전원세 물량을 확보하는 게 어려울 것 같아 걱정된다”라고 말했다.
오 시장은 또 민간중심의 주택공급 정책이 활성화돼야 한다는 의견도 피력했다.
오 시장은 “그동안 공급된 주택 물량을 분석해보면 90%이상이 민간에서 공급됐다. 부동산 시장 안정을 위해 충분한 물량확보를 하려면 민간시장에서의 확보가 지름길이라고 보고 있다”고 말했다.
이어 “(정비사업을 통해) 이익을 낼 수 있도록 시장 분위기를 만들어 물량공급을 하는 게 가장 절실한 방법이라 생각한다”고 말했다.
그러면서 ‘신속통합기획 2.0’를 통해 제시한 용적률 인센티브를 비롯해 역세권 용적률 제한 완화, 주택진흥기금을 통한 초기 사업자금 지원 등 방안을 제시했다.

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