[경제뭔데]‘임대보증금’ 지키는 법…전월세 계약 총정리판 여기 주목 > 공지사항

[경제뭔데]‘임대보증금’ 지키는 법…전월세 계약 총정리판 여기 주목

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작성자 황준영
댓글 0건 조회 4회 작성일 25-09-03 04:32

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올해 7월 기준 정부가 인정한 ‘전세사기’ 피해자가 3만2000명을 넘어섰습니다.
세들어 살 집을 구하거나 이미 계약해 살고 계신다면, 임대차 보증금을 제때 돌려받을 수 있을지 걱정을 놓기 어려우실 텐데요. 국토교통부가 최근 임대차 계약의 시작부터 종료까지 꼭 확인할 사항을 ‘전세계약 제대로 알고 하기’ 안내서로 만들었습니다.
안내서의 제목에는 ‘전세’라고 쓰여 있지만 월세 계약에도 똑같이 해당하는 내용입니다. 즉, ‘임대차 계약 총정리판‘이라고 보시면 됩니다.
계약 전만이 아니라 계약 중, 계약 만료 후에 주의할 사항이 많습니다. 수년의 계약 기간 동안 경기 변동, 제도 변화, 임대인의 사정 등 여러 변수가 보증금 반환에 영향을 미치기 때문입니다. 이 가운데 놓치기 쉬운 몇몇 사항을 정리해 보았습니다.
안내서는 다음 주소에서 내려받으실 수 있습니다.

일단, 기억해야 할 두개 단어가 있습니다. ‘임금과 세금’입니다.
집주인에게 빚이 얼마나 있는지, 이 빚이 보증금 회수에 영향을 미칠지 계약 전 많이 궁금하실 텐데요. 등기부등본에 드러나지 않은 빚이 바로 임금과 세금입니다.
임금은 집주인이 법인이나 사업자일 때 확인할 사항입니다. 법인이나 사업자는 회사 직원에게 임금채권이나 퇴직금채권이 있을 수 있는데요. 법인이 파산 또는 경매에 들어가게 되면 임금채권은 전세보증금보다 우선 변제 대상이라 주의해야 합니다.
집주인이 내지 않은 세금도 경우에 따라 전세보증금보다 우선 변제될 수 있습니다. 임대차 계약 전에 반드시 집주인에게 밀린 국세·지방세가 있는지 확인해야 합니다
아직 계약 전이라면 임대인에게 국세·지방세 완납증명서 발급을 요청할 수 있습니다. 임대인 동의를 받으면 체납 내역을 직접 확인하는 것도 가능합니다. 국세는 전국 세무서에서, 지방세는 지자체에서 열람할 수 있습니다.
계약 체결 후부터 임대차 기간 시작 전까지는 집주인 동의 없이도 세금 체납 내역 확인이 가능합니다. 다만, 1000만원 미만 계약은 대상이 아닙니다.
집주인이 어느 날 ‘집을 고쳐야 하니 잠시 비워 달라’거나 ‘잠시만 주소를 다른 데로 좀 옮겨 달라’고 요구하면 어떻게 해야 할까요?
전세사기 과거 사례를 보면, 이런 요청은 주민등록과 입주로 확보한 임차인의 대항력을 무력화해 해당 주택을 담보로 대출을 받으려는 수법일 수 있습니다.
임시로 전세가격을 올리거나 내리는 계약서를 작성하자는 요구도 거절해야 합니다. 계약을 잘했어도 계약 중의 잘못된 선택으로 권리를 잃을 수 있습니다,
계약 기간이 끝나갈 때 집주인도, 세입자도 계약 종료나 갱신을 상대방에 이야기하지 않으면 종전 계약과 같은 조건으로 임대차 계약이 갱신될 수 있습니다. 이를 ‘묵시적 갱신’이라고 하는데요.
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 집주인이 세입자에게 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 뜻을 밝히지 않은 경우나, 세입자가 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 의사 없음을 집주인에게 통지하지 않으면 이 경우에 해당합니다.
묵시적 갱신을 하더라도 최초 계약 때 확인한 사항은 반드시 다시 점검해야 합니다. 우선 집주인의 세금 체납이 발생했는지를 국세 및 지방세 납세증명서 등으로 확인해야 합니다.
전세보증금 반환보증보험은 자동 갱신되지 않으니 반드시 다시 가입해야 합니다. 가입 조건이 달라졌을 수 있기 때문에 재가입 가능 여부는 미리 보증보험사에 문의해 알아보는 게 좋습니다. 이는 계약조건을 바꿔 재계약을 할 때도 똑같이 해당합니다.
재계약 때는 특히 최초 계약 시점 이후 건물 또는 집에 추가로 설정된 권리관계가 있는지 잘 봐야 합니다. 최초 계약 이후 추가로 근저당권이 설정돼 있다면, 재계약 때 증액되는 금액은 해당 근저당권보다 후순위가 됩니다. 증액된 금액의 확정일자도 다시 받아야 합니다.
국토교통부가 이번에 내놓은 안내서에는 전세사기 피해를 당했을 때 어떤 지원을 받을 수 있는지도 상세하게 안내되어 있습니다.
다만 이는 전세 ‘사기’로 인정받은 건에 한해서입니다. 임대인의 고의성이 없거나 입증되지 않은 보증금 미반환 사고는 지원하지 않습니다.
그래서 최근엔 전세 관련한 피해기의 범위를 넓게 봐야 한다는 의견도 나옵니다.
민간 싱크탱크 LAB2050은 시민 연구자들을 선발해 전세사기 문제의 원인과 해결 방안을 직접 연구하도록 후원한 결과를 지난 27일 국회에서 발표했는데요.
시민 연구자들은 전세사기·사고 피해자들을 심층 조사한 결과, ‘사기’ 여부와 관계 없이 임차인들이 삶 전반에 걸쳐 큰 피해를 당한다고 짚었습니다.
피해자들은 주거 및 경제 불안에 더해 대인관계가 끊기고 생업이 지장을 받는 등 삶의 기반이 무너지는 어려움을 호소했습니다. 임대인의 사기가 의심되는데도 고의성을 입증 못 해 피해 지원을 못 받는 경우 울분과 사회 시스템에 대한 불신이 극도로 커지는 것으로 나타났고요.
연구자들은 앞으로 임대차 계약에 따른 피해가 발생할 때 ‘사기’ 여부를 따지지 말고 법률상담·심리지원 등은 포괄적으로 제공하자고 제안했습니다. 여러분은 어떻게 생각하시나요?
트럼프 미국 행정부가 삼성전자와 SK하이닉스의 중국 반도체 공장에 적용돼온 미국산 제조 장비 반입에 대한 포괄적 허가 면제를 폐지하기로 했다. 미국산 반도체 장비를 공급할 때마다 일일이 허가를 받아야 한다는 뜻이다. 당장 중국 공장 생산 차질이 불가피하고 향후 기술 고도화나 공정 전환도 사실상 불가능하게 된다. 미국의 중국 견제에 한국의 반도체 산업이 유탄을 맞게 되는 셈이다.
미 상무부는 지난 29일(현지시간) 삼성전자와 SK하이닉스 중국 공장을 ‘검증된 최종 사용자’(VEU) 프로그램에서 제외하는 내용이 오는 2일 연방 관보에 게재된다고 밝혔다. VEU는 2022년부터 본격화한 미국의 대중국 반도체 장비 수출 규제에도 별도 허가나 기간 제한 없이 미국산 장비를 공급받을 수 있는 지위를 말한다. 이번 조치가 시행되면 삼성전자 중국 시안 낸드 공장과 SK하이닉스 우시 D램, 다롄 낸드 공장은 내년 1월부터 미국산 반도체 제조 장비를 들여올 때 미국 정부의 개별 허가를 받아야 한다.
전임 바이든 행정부는 VEU를 통해 동맹국 기업들이 받을 피해를 줄이려는 노력을 미흡하나마 해왔다. 하지만 트럼프 2기 정부는 이마저도 “바이든 시대의 구멍”이라며 미국 우선주의를 노골적으로 확대하고 있다. 트럼프 행정부는 관세를 무기 삼아 미국에 공장을 짓게 하면서도 기존에 약속한 보조금 지급은 아직도 실행하지 않고 있다. 보조금 지급을 대가로 삼성전자 등 기업의 지분을 미국 정부가 확보하는 방안을 거론할 정도로 기업 활동을 무시하고 있다. 반도체에 최대 100%의 품목관세 부과 가능성을 거론하는 등 ‘관세의 무기화’도 여전히 한국 기업의 리스크로 작용하고 있다.
미국 정부는 경제안보와 글로벌 공급망 재편 차원에서 반도체 통제력을 갈수록 강화하고 있다. 중국과의 반도체 기술 경쟁에서 우위를 지키기 위한 것임을 이해 못할 바도 아니다. 하지만 자국 이익을 위해 동맹국 기업의 이익을 이처럼 함부로 훼손하는 조치를 언제까지 용납해야 할지 의문이다.
반도체는 한국 경제의 심장이라 해도 과언이 아닌 핵심 산업이다. 반도체 기업의 경쟁력 저하가 기업 차원에서 그치지 않는다는 의미다. 한국 정부가 긴밀히 나서서 국내 기업들에 대한 영향이 최소화될 수 있도록 적극 대처해야 한다. 기업 역시 다양한 시나리오를 구축해 트럼프 리스크를 최소화해야 한다.
내년 3월부터 초중고 학생들은 수업 중 스마트폰을 쓸 수 없다. 지금도 상당수 학교가 교육부 고시를 근거로 시행 중이지만, 아예 국회가 ‘법’으로 대못을 박았다. 이제 소위 ‘몰폰’(몰래 스마트폰 하기)이나, 스마트폰 수거에 대한 ‘인권 침해’라는 학생들의 저항은 가능하지 않게 됐다. 그만큼 교실을 파고든 스마트폰 중독의 폐해와 학습권·교권 침해를 엄중하게 본 것이다. 하지만 과연 이를 법으로까지 할 일인가 하는 반론도 만만치 않다.
학교에서의 스마트폰 사용 제한은 그간 첨예하게 입장이 부딪치는 논쟁 대상이었다. 지난 10년간 국가인권위원회에는 학교 측의 휴대폰 수거가 ‘인권 침해’라는 진정이 300여건이나 접수됐다. 줄곧 ‘인권 침해’ 의견을 내던 인권위는 지난해 10월 돌연 입장을 바꿨다. 수업 중 스마트폰 사용 금지 입법이 시작된 계기다.
청소년의 스마트폰 사용 규제는 실상 전 세계가 골머리를 앓는 문제다. ‘숏폼’ ‘SNS’의 부정적 현상들이 갈수록 심각한 사회 문제로 대두된 때문이다. 지난해 12월 영국 옥스퍼드대 출판부는 온라인 콘텐츠로 인한 ‘뇌 썩음’을 ‘올해의 단어’로 선정하기도 했다. 이 때문에 미국·중국·영국·프랑스·네덜란드 등 각국이 이미 교내 스마트 기기 사용을 금지하고 있다.
그럼에도 법적 규제가 교육적인가에 대해선 회의적이다. 교육은 한 사람이 그 사회의 주체적 인간으로 서기 위한 과정이다. 시행착오를 포함한 자기 결정 경험은 가장 핵심적인 부분이다. 그렇게 보면 국가 차원의 강제수단을 교육 현장에 투입하는 게 달가울 수 없다. 뇌 썩음은 완화할지 모르지만 ‘길들여진 뇌’를 양산하게 되지는 않을까. 정치의 사법화처럼 ‘교육의 사법화’가 일어나지 말란 법도 없다.
인간 정체성의 뿌리조차 흔드는 디지털 시대에 “교육의 목적은 현 제도의 추종자가 아닌, 제도를 비판하고 개선할 수 있는 능력을 배양하는 것”(콩도세르) 같은 계몽적 교육관이 낭만적일 수도 있다. 하지만 자유와 자율이 인간 창의의 수원임 또한 잊어선 안 된다. 전국 17개 시도교육청이 관할 초중고교에서 취합한 ‘휴대전화 사용 제한 현황’을 보면 이미 3분의 1에 가까운 학교(31%)가 학생자치회 등의 의견 청취를 통해 규정을 만들었다. 자율이 불가능하지 않다.
8월 수출이 지난해 같은 달보다 1.3% 증가했다. 최대 수출품인 반도체 수출액은 사상 최대 실적을 올렸다. 자동차는 관세 영향으로 대미 수출은 줄었지만 유럽·아시아 등에서 선전하면서 전체 수출을 견인했다.
산업통상자원부는 1일 이 같은 내용의 8월 수출입 동향을 발표했다. 8월 수출액은 584억달러로 지난해 같은 달과 비교해 1.3% 증가했다. 월간 수출은 지난 5월 잠시 전년 동월 대비 감소(-1.3%)했으나 6월에 반등해 석 달 연속 플러스 흐름을 이어가고 있다.
품목별로 보면 반도체 수출은 151억달러로 27.1% 증가하며 사상 최대 실적 기록을 다시 썼다. 자동차 수출은 55억달러로 8.6% 증가했다. 이는 8월 역대 최대 실적이자 3개월 연속 증가 흐름을 이어간 것이다.
국가별로는 대미 수출이 87억6000만달러로 12.0% 감소했다. 대중 수출도 110억1000만달러로 2.9% 줄었다.
한국의 8월 수입액은 518억9000만달러로 4.0% 감소했다. 무역수지는 65억1000만달러 흑자를 기록했다.
해외에 거점을 두고 조건만남을 빙자한 사기로 93억 원가량을 가로챈 일당이 경찰에 검거됐다.
강원경찰청 형사기동대는 사기 혐의로 총책 A씨(42)와 중간관리자 B씨(26) 등 2명을 구속하고, 조직원 9명은 불구속 상태로 검찰에 넘겼다고 2일 밝혔다.
A씨 등은 지난해 5월부터 약 6개월간 사회관계망서비스(SNS)에 가짜 조건만남 사이트 광고를 보고 연락한 피해자들로부터 93억 원을 가로챈 혐의를 받는다.
경찰 조사 결과, 이들은 여성 노출 사진과 출장 만남 알선 내용 등이 포함된 허위 사이트를 개발해 페이스북과 인스타그램 등에 올린 뒤 이를 보고 사이트에 접속한 남성들이 회원 가입 후 여성 출장을 요청하면 가입비와 단계별 보안 심의비 등을 요구하는 수법으로 돈을 가로챈 것으로 밝혀졌다.
경찰은 사회 초년생들이 캄보디아로 해외 취업을 다녀온 뒤 조건만남 사기 범행에 가담하고 있다는 제보를 바탕으로 수사에 착수했다. 또 이들이 93억 원의 범죄수익금을 거둔 사실을 파악하고, 피해자 중 모두 14억5000만 원을 뜯긴 35명으로부터 진술을 확보해 이들을 검거하는 데 성공했다.
피해자들은 적게는 수십만 원에서 많게는 수억 원에 이르는 피해를 보았다.
하지만 신고를 꺼려 경찰이 추가 피해자를 확인하는 데 한계가 있었다.
경찰은 국제 공조를 통해 캄보디아에 머무는 일부 조직원을 끝까지 추적해 검거할 방침이다.
강원경찰청 관계자는 “다양한 형태로 진화하고 있는 악성 사기 범죄에 대해 수사역량을 집중해 지속해서 단속하겠다”라고 말했다.

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